从物业管理到物业服务--谈修改后的《物业管理条例》
文/曾浩泉
节目提示：物业管理，是涉及到千家万户、人人关心的问题。作为小区主人的业主，究竟享有哪些基本权利？该如何行使法律赋予的权利？您所在的小区物业管理公司，是开发商指定的还是由业主大会公开选聘的？物业管理公司的定位，是管理还是服务？本期节目谈论的法律话题即是物业管理条例的有关规定，以及该条例对于小区物业管理过程中的指导和规范的作用。如果您有上述问题，那么将能在这期节目中找到相应的答案。
第一部分：《物业管理条例》的有关规定：
问：《物业管理条例》是一部规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益的行政法规，请问它是从什么时候开始颁布实施的？
答：《物业管理条例》在2003年6月8日由国务院颁布，同年9月1日开始实施。随着《物权法》即将在十月一日开始实施，今年的8月26日，国务院根据《物权法》的有关规定，对这部法规进行了修改。修改后的条例，将原来的物业管理企业，改为物业服务企业，强调了物业公司对于小区业主的服务功能。进一步充实和完善了业主享有的有关权利。
问：《物业管理条例》主要跟哪些单位和个人有关？
答：这个问题涉及到这个法规的适用主体问题。主要是业主和物业服务企业。业主，就是物业小区内的房屋所有权人。业主可以召开业主大会，选举产生业主委员会。物业服务企业，是指对小区物业进行管理，提供相关服务的、具有独立法人资格和相应资质的企业。物业服务企业应当由业主通过公开、公平、公正的市场机制择优聘用。
问：我们常常听到业主维权的报道。那么，在物业管理活动中，业主享有哪些权利呢？
答：按照《物业管理条例》第六条的规定，业主享有包括接受物业服务企业提供的服务、提议召开和参加业主大会、行使投票权、监督业主委员会及物业服务企业的工作、以及专项维修资金的管理和使用等方面的权利。
（旁白）《物业管理条例》第六条第二款（一）至（十）项。
问：权利和义务，从来就是对等的。在物业管理活动中，业主又应当承担哪些义务呢？
答：是的。《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，应当履行以下义务：
1、遵守管理规约、业主大会的议事规则；
2、遵守物业管理区域内共用部位、设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授予业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用等等。
问：我们知道，在物业管理过程中，目前存在着不少问题，例如物业服务企业和小区业主的冲突、业主在维权方面往往感到力不从心、面临的问题不知如何解决等等一系列问题。前面你也介绍了业主依法享有的权利。请问，业主应当通过什么方式、如何行使自己手中的权利？
答：跟任何权利一样，只有通过合法正确的方式去行使、去争取，权利才有可能变为现实。在物业管理过程中，业主如果以个体的方式去跟物业公司或者开发商交涉有关问题，其效果往往是微乎其微的。对此，《物业管理条例》设定了一个组织形式即业主委员会。业主委员会是由全体业主选举产生的，是全体业主的权利执行机构，对外代表了业主的权益，可以代表业主行使法律赋予业主的权利。对于业主委员会的法律地位及诉讼主体资格，相关法律也已经予以确认。因此，业主权利的实现，应当依靠成立业主委员会的方式，按照法律的规定进行。
问：业主是所在物业小区共同的主人，业主委员会是业主权利的执行机构。《物业管理条例》规定了一些事项应由业主共同决定，请为我们介绍一下？
答：好的。首先需要解释的是，这里所说的业主共同决定，并不是说下面说的事项需要全体业主一致同意才能通过执行，而是应当经业主总人数过半数的业主同意或者经占建筑物总面积过半数的业主同意，就可以通过，通过之后，对全体业主具有约束力。现在，我介绍一下应由业主共同决定的事项：
一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改管理规约；三是选举业主委员会或更换业主委员会成员；四是选聘或解聘物业服务企业；五是筹集和使用专项维修资金；六是改建、重建建筑物及其附属设施。其中后面两项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主同意，才能通过。这两项都涉及到业主的切身利益，因此条例规定得更为严格。
问：业主大会或者业主委员会通过正常合法的程序作出决定之后，如果有的业主不同意，那么决议对他有约束力吗？
答：前面已经说过，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。但是，如果决议侵害了业主的合法权益，则受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
问：《条例》对如何召开业主大会有些什么规定？
答：《条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。其中，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上业主的提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。除此之外，召开业主大会，应当在会议召开15日之前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好大会的会议记录。
问：业主委员会作为业主大会的执行机构，它应当履行哪些职责？
答：业主委员会应当履行的法定职责有：第一，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；第二，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；第三，监督管理规约的实施，履行业主大会赋予的其他职责。
问：可见，业主委员会担负着为全体业主"管家"的职责。但现实中也有业主担心，业主委员会为了个人利益，被开发商或者物业服务企业"收编"了，站到了业主的反面。怎样才能尽量消除这种现象的发生？
答：对于这种现象的发生，《条例》在立法的时候就已经考虑到了。为此在条例中设定了相应的制度对业主委员会的行为进行监督和约束。一是由业主共同制定管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，以及业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出对全体业主具有约束力的规定；二是由业主共同制定业主大会议事规则，就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出规定。此外，全体业主、物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处等单位和个人对于业主委员会的有关行为也有权监督。
问：我们注意到《条例》第三章对"前期物业管理"作出了专门规定，请问"前期物业管理"指的是什么？
答：前期物业管理，是指业主或业主大会在选聘物业服务企业之前，由开发商或者开发商选聘的物业服务企业对所在物业进行管理的行为。这里包括了两种情况，一种是《条例》规定，开发商在销售物业之前，就应当为物业的管理制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益及应当履行的义务、违约责任等事项依法作出约定。管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，而且应当在销售物业时向买受人明示并予以说明，由买受人在与开发商签订物业买卖合同时予以书面承诺。另一种是开发商选聘物业服务企业，并与其签订物业服务合同。这种合同叫做"前期物业服务合同"，可以约定服务期限。
问：开发商与其选聘的物业服务公司签订了前期物业服务合同并约定期限之后，是否会影响业主或者业主大会今后自主选聘物业服务企业？
答：不会的。《条例》第二十六条规定，如果业主委员会与业主自己选聘的物业服务企业签订了新的服务合同并生效的，即使原来的前期物业服务合同期限未满，它也因此而自动终止。
问：开发商在物业管理过程中，它应当承担哪些法定的义务？
答：除了前面讲到的应当在物业销售前制定临时管理规约或选聘前期物业服务企业对物业进行管理、服务之外，《条例》规定开发商在物业管理活动中，应当承担这些法定义务：一是开发商不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。例如不得将规划用于业主健身、娱乐用途的会所擅自出卖或者出租用于其他用途；二是在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交物业管理所必需的一些资料，例如竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备的安装、使用和维修、物业质量保修等文件资料。这些资料在前期物业服务合同终止时应当移交给业主委员会；三是应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房依法属于业主所有；四是按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
问：业主或业主大会选聘物业服务企业时，应当注意哪些事项？
答：为了能够选聘到一个服务到位、管理规范的好的物业服务企业，业主大会最好通过公开招标的方式选聘物业服务企业。在这个过程中，首先应当查验企业是否具有独立的法人资格，是否取得相关的姿资质证书，从事物业管理的人，是否持有职业资格证书等等；在选定了物业服务企业之后，应当与其签订书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行明确的约定。
问：物业服务企业在物业管理、服务的过程中，除了应当切实履行与业主委员会签订的物业服务合同之的同时，应当履行哪些主要职责？
答：如您所说，首先应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果由于物业公司未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业公司应当依法承担相应的法律责任。第二，不得将业主提供给它使用的物业管理用房改变用途；三是在物业服务合同终止时，应当将物业管理用房及小区物业、设施的竣工图纸及使用、维修等资料交回给业主委员会；四是不得将所承接的小区物业管理服务转委托给他人，即不能擅自转让其与业主委员会签订的物业服务合同；五是对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面违反法规的行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告，而不得以自己没有执法权为由放任不管；六是做好小区内的安全防范工作，发生安全事故，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告；七是在维护小区内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵犯公民的合法权益等等。
问：现实生活中，有的业主将自己所有的房屋出租给他人使用。在这种情况下，怎样保证物业使用人即承租人遵守所在小区的物业管理规约？
答：《条例》在立法的时候也考虑到了这种情形，为此在是十八条规定，业主和物业使用人可以以合同的形式约定物业使用人在物业管理过程中的权利和义务，当然，合同不能违反法律、法规及管理规约的有关规定。如果物业使用人违反了《物业管理条例》和管理规约的规定，则有关业主应当承担连带责任。比如说，承租人在使用出租房屋的过程中违法装修，给他人造成损害，或者拖欠物业服务费用等，业主将要与他共同承担连带法律责任。
问：有些小区将会所、停车场等公共建筑和共用设施该成其他用途，这种情况法律允许吗？
答：原则上，小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是不得改变用途的。如果业主依法确实需要改变它的用途的，应当按照法律法规的规定办理有关手续之后告知物业服务企业。如果是物业公司确需改变其用途的，则应当事先提请业主大会讨论决定同意之后，由业主依法办理有关手续。
问：小区内的供水、供电、有线电视等相关管线和设备设施的维修及养护，应当由谁来负责呢？
答：小区内的供水、供电、供气供热、通信、有线电视等相关设施、管线，属于全体业主共有，相关的维修、养护责任应当由先相关单位承担。
《条例》还规定，这些单位因为维修、养护等需要，临时占用、挖掘小区道路，破坏了绿化的，应当及时恢复原状。
问：业主交纳的专项维修资金应当用于哪些方面？
答：首先，专项维修资金属于全体业主所共有，用于物业保修期满之后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
问：现在有些公司利用小区的公共场所、电梯等部位做广告，所得的收益应当归谁所有？
答：的确，在我们这个广告无所不在的时代，越来越多的商家看中了小区这个人群密集的场所。在此需要说明的是，根据《条例》规定，任何单位要求利用小区的共用部位和共用设施进行广告发布的，均应当征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意，并按照有关规定办理有关手续。业主所得的收益应当用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。遗憾的是，在现实中，这部分的收益往往被开发商或者物业公司拿走了，尤其是那些还没有成立业主委员会的小区。
第二部分：《物权法》中有关物业管理的一些规定：
问：再过十几天也就是十月一日，《物权法》就要正式开始实施了。物业作为物权的重要组成部分，《物权法》对于物业管理问题作出了哪些规定？
答：作为一部目的在于明确物的归属、发挥物的效用、保护权利人物权的专门法，《物权法》对于物业管理活动中有关物业的权属、管理等问题也作出了相关规定，主要集中在第六章"业主的建筑物区分所有权"中。尤其是对于车位的所有权和使用权问题、业主委员会的产生及业主的权利、业主对于物业服务公司的选聘权利等方面作出了明确的规定。
问：车位问题是业主普遍关心的问题之一，请问《物权法》在这方面有什么规定？
答：首先，建筑区划内的道路，通俗地说，就是物业小区内的道路，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这部分的车位，如果物业服务企业对于停放的车辆提供了保管或其他相关服务的，可以按照有关规定和标准收取管理费用，并承担相关的管理责任。
另一方面，物业小区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人例如开发商、业主等通过出售、附赠或者出租的方式约定。这部分的车位，如果是属于规划范围，又是开发商投资建设，而且能够依法确定产权、办理产权登记手续的，当事人之间可以通过出售、附赠或者出租等方式确定其归属和用途。
问：《物权法》对业主的权利和义务作了哪些主要规定？
答：《物权法》对于业主大会的成立、应由业主共同决定的事项及其表决权、建筑物及其附属设施的维修资金等规定，都已经被修改后的《物业管理条例》吸收进去了，我在前面也作了介绍。在此我想重点讲两个问题，一个是"住宅商用"的问题，即业主将自己所有或者使用的住宅改变为经营性用房，例如用于办公、开商店等等用途，这种现象在一些小区特别是旧的小区比较突出，特别的有些一楼的业主，为了追求商业利益，违法违规将本是住宅用途的房屋改为商铺用途。对于这种情形，《物权法》作出了禁止性的规定。即使确需将住宅改变为经营性用房的，那么除了遵守法律、法规以及管理规约的规定之外，还应当经有利害关系的业主同意。另一个问题是，《物权法》第八十一条规定，对于建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。
问：《珠海市物业管理条例》修订草案也在近日经珠海市人大常委会表决通过。新修订的物业管理条例对于珠海的物业管理服务有哪些更为具体的指导作用？
答：《珠海市物业管理条例》是在《物权法》颁布和国务院《物业管理条例》的修改之后这么一个背景下进行修订的，因此在修订草案里面不仅吸收了这两部法律法规的有关规定，也结合了珠海本地的一些实际情况。从整个修订草案来看，《珠海市物业管理条例》对一些问题的规定更为具体，操作性也较强，例如业主委员会的成立条件、业主委员会委员的任职限制条件、业委会成立的程序以及业主投票权的确定办法等等，此外对于物业配套设施和相关场地的权利归属、对于业主装修房屋的规定、物业专项维修资金的筹集、管理和使用等方面较以前的规定也有所突破。因此，随着修订后的《珠海市物业管理条例》与《物权法》及《物业管理条例》的有机衔接，相信在实施之后对于解决物业服务过程中出现的问题更具有规范和指导作用。
