商品房买卖合同示范文本重要条款的分析与研究

【摘要】国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）(以下简称《示范文本》)是目前房地产开发企业在房地产销售过程中合同文本的首选。但该示范文本中关于房屋面积、交付、产权登记等条款规定不够详尽，已不能够完全适应目前实践中呈现的复杂状况，亟需加以完善。

【关键词】商品房；买卖合同；面积；交付；产权登记

政府制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，以此保护当事人的合法权益。但《商品房买卖合同示范文本》在实践使用中问题颇多，例如：合同内容缺款少项、显失公平、意思不真实、内容不确切、个别条款约定违法无效等。笔者针对示范文本重点条款在使用过程中出现的问题，略谈一下个人的浅见。

一、商品房买卖合同示范文本中存在的主要问题分析

（一）面积问题的现状分析

在面积问题上，目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后实测面积不符。另外，在示范文本中只是记录了合同约定面积与产权登记面积，但对于其测量标准、测量方法以及其他导致面积差异的情形并未做出约定。实践中，产生商品房面积误差的主要主要原因有：1、商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；2、因产权登记时露台、楼顶平台、被计为房屋建筑面积而造成的面积误差；3、适用的测量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝对值一般在3％以上，所以买卖双方往往因此而产生纠纷。

（二）关于商品房交付问题的分析

首先，交付的商品房首先应当具备交付条件，但开发商在房屋还不具备交付条件就提前交房时有发生。交付是房屋的转移占有，除法律规定的条件外，约定交付条件还是很有必要的。合同约定的交付使用条件一般包括：1、商品房的面积、户型、尺寸、朝向；2、商品房的装饰、装修、设备标准；3、上下水、电、燃气、暖气等；4、小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。其次，开发商有义务按期向购房人交付商品房。造成开发商逾期交房的原因是多方面的，既有房地产开发商本身怠于履行的原因；有自然灾害等因素；有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等房地产开发商不能控制的原因；还有的是因为房地产开发商的建房资金不到位的原因；更有的是因为房地产开发商将商品房转卖给第三人引起的，等等。

（三）产权登记问题的现状分析

产权登记中问题最典型的即为购房者迟迟拿不到产权证书。对于商品房买卖合同司法解释规定的交房后60天内出卖人初始产权登记的报件期限，现实中做法不一。开发商往往强行签订超过法定时间的条款，例如365天或更长。为此，示范文本第十五条“产权登记”显然在办证期限与责任界定方面存在一定的缺陷，不能充分保护相对方的利益。

二、完善商品房买卖合同示范文本的措施

（一）面积问题的完善措施

为避免房屋交付时实际面积与约定面积不符，发生不必要的纠纷，建议买卖双方在房屋买卖合同内注明商品房销售面积的测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。现实中，对于面积误差主要有以下几种处理原则：

1、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的处理原则。首先，土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值，是认定设计变更是否造成房屋面积误差及误差数量的依据。其次，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，有约定的从其约定，没有约定的则依据《商品房买卖合同解释》第14条的有关规定处理。

2、露台（楼顶平台）面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理原则。依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中有关“建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。但笔者认为，这应当针对不同情况加以处理。对于具备独立使用功能的阳台具有排他使用性，面积计入销售面积也不违反公平有偿原则，应予保护。但是，对于不具有独立使用功能的露台，因不具有排他性，属整幢楼房业主共用，若该部分露台由单个业主独立承担，不应予支持。

3、测量规则标准不同造成面积误差的处理原则。预测和实测适用的测量规则标准不同造成的面积误差问题中，主要是公摊面积的计算方法不一样。有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积，如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。土地房产管理部门在审核实测面积时，没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积，故造成面积误差。笔者认为，对于实测公摊面积的审查规则应当使用预测的测量规则，对于使用不同规则造成的公摊面积误差，并非开发商责任造成，因此而认定为开发商一方的责任也是不公平的。

4、“多退少补、据实结算”的处理原则。实践中，销售商常常将面积差异处理条款直接格式化为“多退少补、据实结算”等，实际上，这样的约定剥夺了购房者的法定的权利。购房者针对这样的约定应当坚定自己的立场，坚决选择 “3%处理规则”。

（二）商品房交付条款的完善措施

在房屋具备交付条件的情况下，房地产商应当在约定的期限内对房屋进行交付。当房地产开发商不能按合同交付房屋时，较难处理的问题是选择继续履行合同还是解除合同。大多数购房人都要求房地产开发商继续履行合同并承担违约责任。在示范文本第9条中，对于出卖方逾期交付，买受人在何种情况下可请求出卖人解除合同做出了具体约定。但在实践中，出卖人逾期交付的违约责任与第七条买受人逾期付款的违约责任并不一致，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任。如出卖人在合同中规定“出卖人逾期交房的付3%违约金；买受人逾期付款的付5%违约金”，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”等，很不平等。

另外，示范文本给予了开发商延期交房的免责条款，很显然在法定的不可抗力之外还允许开发商充分估计风险，预先在合同中免除责任。 但是我们在合同中却找不到一条购房人延期交款或不能交款的免责条款，显失公平。同时，对于该条中的“不可抗力”免责事由的理解，实践中争议也是较多的。对此，应以法律定性的三要素来确定：不能预见、不能避免并不能克服。此外，即使发生符合法律规定的不可抗力也并不是一概地免除所有责任。依《合同法》的相关规定，发生不可抗力，还应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。这就要求开发商除要及时的通知购房者，还应提供相关证明。不过很可惜，法律并没有规定由哪个部门出具相关证明。

（三）产权登记条款的完善措施

依上述对产权登记条款的分析，笔者认为示范文本有必要在第十五条中或是以补充条款的形式对办理登记所需的材料以及向何机构备案进行明确约定，并且对出卖人在办理土地使用权变更登记时所承担的协助义务约定清楚。因出卖人的原因，买受人不能取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书的，买受人若不退房，出卖人除支付违约金外，还应承担继续使购房者获得土地使用权证书和房屋所有权证书的义务条款，并约定宽限期。同时，笔者建议将出卖人交付办理产权登记的时间直接约定为60日。

综上所述，笔者旨在通过分析示范文本内容存在的缺陷以及可能由此产生的法律纠纷方面，提出一些完善示范文本的个人意见。笔者相信，通过法律的完备、购房者法律意识的提高以及社会各方面的努力，示范文本将在规范商品房销售市场，保障购房人、房地产开发企业合法权益上发挥其重要作用。